Comme le dit le vieil adage, il y a deux choses auxquelles on ne peut pas échapper au cours de la vie : la mort et les taxes. Johanne connaît bien cet adage. Toutefois, parmi ses proches, certains prétendent qu’il n’y a pas de TPS ni de TVQ à payer lorsqu’on achète une maison ou un terrain. Johanne est sceptique et désire s’informer.
Le principe
La Loi sur la taxe d’accise (TPS) et la Loi sur la taxe de vente du Québec (TVQ) posent comme principe que toute vente d’immeuble est taxable, sauf si une exception est prévue par la loi. Un immeuble peut être, notamment, une maison unifamiliale, un appartement en copropriété (« condo »), un terrain vacant, une terre agricole ou un triplex. Si un acheteur acquiert un immeuble au coût de 100 000 $, il devra verser 5 000 $ (5 %) en TPS et 9 975$ (9.975 %) en TVQ. Lorsque la vente est taxable, le vendeur, qu’il possède ou non des numéros de TPS et TVQ, a l’obligation de percevoir les taxes et de les verser aux autorités fiscales. C’est le cas par exemple d’un dentiste qui vend son entreprise, incluant l’immeuble commercial où elle est exploitée. En effet, un dentiste n’est généralement pas inscrit, car les services qu’il rend sont pour la plupart exonérés de la TPS et de la TVQ.
Les lois fiscales sont complexes. Bien souvent, elles prévoient des exceptions aux exceptions. Des facteurs propres au vendeur influenceront la qualification. En raison de cette complexité, il est impossible d’aborder tous les détails de la question dans un article comme celui-ci. Nous nous attarderons donc à quelques situations courantes.
Achat d’un immeuble d’habitation non neuf
La sœur de Johanne souhaite acquérir sa première résidence. Selon elle, il n’y a pas de TPS ni de TVQ à payer. C’est exact si la propriété qu’elle achète est utilisée exclusivement à des fins résidentielles, qu’il ne s’agit pas d’un immeuble neuf ou qui a subi des rénovations majeures, et que le vendeur n’a pas demandé aux autorités fiscales de lui rembourser les taxes qu’il a payées, par exemple, sur les matériaux acquis pour les rénovations de la propriété. Aux fins de la loi, cette exonération vise tant les maisons unifamiliales que les appartements en copropriété et les multi-logements.
Attention toutefois : si la propriété qu’elle veut acheter est en partie utilisée à des fins commerciales et en partie à des fins résidentielles, il est possible qu’il y ait des taxes à payer, sauf si le vendeur utilise l’immeuble à titre de résidence dans une proportion supérieure à 50 %. Ainsi, une coiffeuse qui consacre 30 % de sa résidence à l’exploitation de son salon de coiffure peut la vendre sans taxes, alors que si cette proportion est de 51 %, elle doit percevoir la TPS et la TVQ lors de la vente. Cette règle est applicable même si l’acheteur n’achète pas le salon de coiffure et compte utiliser la totalité de l’immeuble comme résidence.
Achat d’un immeuble d’habitation neuf
Les immeubles d’habitation neufs sont la plupart du temps vendus par le promoteur ou le constructeur. Une telle vente est taxable. C’est d’ailleurs le cas pour l’appartement en copropriété qu’a visité la sœur de Johanne la semaine dernière. Certains acheteurs peuvent cependant bénéficier d’un remboursement partiel des taxes payées en remplissant les formulaires prescrits et en fournissant les documents requis. L’acheteur a droit à un remboursement de 36 % de la TPS payée, jusqu’à concurrence de 6 300 $. Ce plafond est atteint lorsque le prix de vente est de 350 000 $. Pour les transactions dont le prix de vente se situe entre 350 000 $ et 450 000 $, le remboursement diminue progressivement. Lorsque le prix atteint 450 000 $, le remboursement est nul.
Même si les valeurs ne sont pas les mêmes, le calcul du remboursement de la TVQ est établi selon une méthode similaire. Ainsi, depuis 2011, le remboursement est de 50 % de la TVQ payée, jusqu’à concurrence de 9 804 $. Ce plafond est atteint lorsque le prix de vente est de 200 000 $. Pour les transactions dont le prix de vente se situe entre 200 000 $ et 300 000 $, le taux de remboursement diminue progressivement et devient nul quand le prix atteint 300 000 $. Il faut prendre soin de bien qualifier les droits de l’acheteur au remboursement de taxes pour maisons neuves. En effet, ce n’est pas parce qu’on achète un immeuble d’habitation neuf qu’on a automatiquement droit à ce remboursement. On doit aussi tenir compte de certaines exceptions, notamment de celle concernant les triplex ou lorsque le premier occupant de l’immeuble après sa construction n’est pas l’acheteur.
Achat d’un terrain
La sœur de Johanne est aussi tentée par l’achat d’un terrain à bâtir. Rappelons-nous du principe : toutes les ventes immobilières sont taxables, sauf exception. Ce principe s’applique également aux terrains. En conséquence, si le terrain appartient à un promoteur qui en détient plusieurs, la vente sera taxable. Si une compagnie détient un seul terrain et qu’elle le vend, la vente sera également taxable.
Bref, la vente d’un terrain sera exonérée dans la mesure où le vendeur n’est pas une compagnie et que le terrain est détenu à des fins personnelles. Si le vendeur vend un terrain qui était utilisé aux fins de l’exploitation de son entreprise, la vente sera taxable. Si le vendeur achète des terrains qu’il revend par la suite, il est possible qu’on considère que ces transactions de vente et d’achat sont de nature commerciale. Si tel est le cas, ce vendeur doit alors percevoir la TPS et la TVQ sur le prix de vente. Si le vendeur subdivise un terrain qu’il détenait pour son utilité personnelle en trois lots ou plus, la vente de chacun de ces lots sera taxable. Il faut donc examiner avec attention la situation du vendeur pour bien qualifier la transaction.
En terminant, considérant l’ampleur des risques associés à une mauvaise qualification, il est important pour le vendeur et l’acheteur d’un bien immobilier d’analyser attentivement la situation. Expert du droit immobilier, le notaire est bien placé pour conseiller son client adéquatement sur le sujet. Pour éviter les mauvaises surprises, communiquez avec votre notaire avant de conclure l’achat d’un immeuble.
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